Rights and Duties of Property Owners in Vienna
Auch die Besitzer vom Immobilien haben Rechte und Pflichten.
©Canva (Sujet)
Anyone who owns a property in Vienna – whether as the owner of an apartment or a house – takes on far more responsibility than just the private use of their own property.
The Condominium Act (WEG 2002) and the General Civil Code (ABGB) not only regulate the unrestricted right of use and disposal but also extensive obligations – such as the maintenance of common property, financial contributions to the reserve fund, or compliance with house rules.
In a city with many property owner associations like Vienna, it is crucial to know the rules of the game: Who has which rights, what tasks begin with the land register entry – and where conflicts between private and communal interests can arise.
Rights of Property Owners in Vienna
- Alleinige Nutzung & Verfügungsbefugnis
- Grundstück oder Eigentumswohnung frei nutzen, vermieten, verkaufen oder vererben – innerhalb gesetzlicher und baurechtlicher Grenzen.
- Kurzzeitvermietung: In Wien gelten für die touristische Vermietung für Immobilieneigentümer neben der Zustimmung der Gemeinschaft seit Juli 2024 zusätzlich strenge behördliche Regeln, z. B. maximal 90 Tage pro Jahr in nicht dafür gewidmeten Zonen.
- Kleinere bauliche Änderungen (z. B. Rollläden, Klimaanlage) können mit Mitteilungsfiktion ohne Beschluss erfolgen, sofern kein Widerspruch der Gemeinschaft erfolgt.
- Grundstück oder Eigentumswohnung frei nutzen, vermieten, verkaufen oder vererben – innerhalb gesetzlicher und baurechtlicher Grenzen.
- Minderheitenschutz in Gemeinschaftsentscheidungen
- Gerichtliche Anträge möglich, z. B. bei unzureichender Rücklagenbildung, fehlender Versicherung, unzulässigen Hausordnungen oder unterlassenen Reparaturen.
- Teilnahme an Beschlüssen
- Mitstimmen bei ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung; Eigentümervertretung möglich. Auch Überstimmte können Maßnahmen gerichtlich anfechten.
- Zustimmungsfiktion
- Kleine Veränderungen ohne formellen Beschluss möglich, solange andere Eigentümer informiert wurden und nicht widersprachen.
- Parken & Anrainerrechte
- Die Hauptwohnsitz-Meldepflicht in Wien ist Voraussetzung für Anwohnerparken. Eigentümer außerhalb Wiens sind davon meist nicht betroffen.
Duties of Property Owners in Vienna
- Instandhaltungs- und Erhaltungsverpflichtung
- Eigenes Sondereigentum instand halten (z. B. Fenster, Leitungen), gemeinschaftliches Eigentum mittragen.
- Gemeinschaft muss ernste Schäden am Gesamtgebäude (z. B. Dach, Statik) beheben.
- Beitrag zur Rücklage (Instandhaltungsfonds)
- Gesetzlich verpflichtend (§ 31 Wohnungseigentumsgesetz 2002); Mindestbeitrag mind. € 0,90/m² derzeit.
- Rücklagen verwaltet der Verwalter getrennt vom eigenen Vermögen, zweckgebunden für größere Reparaturen.
- Finanzielle Beteiligung
- Gemeinschaftskosten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (Instandhaltung, Versicherung, Verwaltung) und Betriebskosten tragen Eigentümer anteilig gemäß Wirtschaftsplan.
- Einhaltung von Beschlüssen & Hausordnung
- Genehmigte Beschlüsse und verbindliche Hausordnungen sind zu befolgen – sonst drohen Ausschlussverfahren nach § 36 Wohnungseigentumsgesetz und ggf. Zwangsmaßnahmen.
- Baurecht & Nutzungsrechte
- Größere Umbauten brauchen baubehördliche Genehmigung; bestehende Nutzungsrechte wie Wegerechte (das Recht über ein fremdes Grundstück zu gehen) oder ein Leitungsrecht (z. B. Strom-, Wasser- oder Abwasserleitungen, die über ein fremdes Grundstück geführt werden) müssen respektiert werden.
Administrative and Procedural Aspects for Property Owners in Vienna
Property ownership is not only associated with rights and duties but also with numerous administrative and reporting processes. Those who own or manage property in Vienna must deal with several authorities, deadlines, and procedures:
- Melde- & Genehmigungspflichten
- Vermietung: Bestimmte Mietverträge (z. B. befristet oder mit Lagezuschlag) müssen der Schlichtungsstelle gemeldet werden.
- Umbauten: Ab bestimmten Umfang ist eine Bauanzeige oder Baubewilligung nötig (z. B. Zubauten, Nutzungsänderung).
- Eigentumsverwaltung
- In Wohnungseigentumsgemeinschaften braucht es für bauliche Maßnahmen oder Sanierungen Mehrheitsbeschlüsse.
- Die Hausverwaltung ist für Protokolle, Belegführung und jährliche Abrechnungen zuständig.
- Kosten & Steuern
- Eigentümer zahlen Betriebskosten, Grundsteuer und bei Vermietung Einkommensteuer.
- Bei Kauf oder Schenkung fallen Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühren an.
- Grundbuch & Erhaltung
- Eigentumsänderungen und Dienstbarkeiten müssen im Grundbuch eingetragen werden.
- Für allgemeine Gebäudeteile (Dach, Fassade etc.) gilt die gesetzliche Erhaltungspflicht.
Advisory Services for Property Owners in Vienna
In Vienna, there are several reputable advisory centers for property owners that offer legal, technical, or economic support – depending on the issue. Here are the main points of contact:
- Wohnservice der Stadt Wien: www.wohnberatung-wien.at
- Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: www.gdw.at/service/beratung
- Österreichischer Haus- und Grundbesitzerbund: www.oehgb.at
- Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder Wien: www.wko.at/wien/immobilien
- Konsumentenschutz der Arbeiterkammer Wien: www.wien.arbeiterkammer.at/beratung/Wohnen/Wohnen_im_Eigentum
(Red)
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